Die Gruppe der Sparda-Banken hat die diesjährige Ausgabe der Studie „Wohnen in Deutschland“ veröffentlicht. Schwerpunkte der umfassenden Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes, die erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW), seiner Beratungstochter (IW Consult) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt wurde, sind unter anderem die Preisentwicklungen in Deutschland, die Erschwinglichkeit von Immobilien in den einzelnen Regionen sowie die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Wohnimmobilienmarkt. Außerdem werden Wanderungs- und Pendlerbewegungen sowie die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes betrachtet.
Michael Gruber, Vorstandsvorsitzender der Sparda-Bank Ostbayern eG., mit Sitz in Regensburg und Filialen in der gesamten ostbayerischen Region, fasst die Studie wie folgt zusammen:
Die Studie gibt gerade mit Blick auf die Corona-Krise wichtige Anhaltspunkte für Kaufinteressenten und Eigentümer hinsichtlich Wert und Wertentwicklung von Immobilien sowie wichtige Informationen zu den wesentlichen Faktoren für die Attraktivität von Wohneigentum. Sie zeigt vor allem jedoch: Der Immobilienmarkt kommt gut durch die Krise, ein Einbruch ist nicht zu erwarten.
In Ostbayern müssen für ein Eigenheim durchschnittlich 2.475 Euro/Quadratmeter investiert werden, während der Bundesdurchschnitt bei 2.686 Euro/Quadratmeter und der Landesdurchschnitt in Bayern bei 3.796 Euro/Quadratmeter liegt.
In der Stadt Regensburg ist der Quadratmeterpreis mit 4.712 Euro/Quadratmeter am teuersten in der Region. Der Landkreis Regensburg ist mit 3.145 Euro/Quadratmeter der teuerste Landkreis in Ostbayern. Insgesamt zeichnet sich in Ostbayern ein heterogenes Bild der Preise ab: Die teuerste Region mit der Stadt Regensburg ist mehr als dreimal so teuer wie die Region mit den niedrigsten Preisen, der Landkreis Hof (1.381 Euro/Quadratmeter). Zwischen 2017 und 2020 sind die Preise in der Stadt Regensburg um 11,7 Prozent gestiegen. Im Landkreis Regensburg dagegen zogen die Preise für ein Eigenheim um 31,1 Prozent an. Im Vergleich zum Jahr 2005 zeichnet sich eine noch deutlichere Preissteigerung ab: In der Stadt Regensburg stiegen die Preise seitdem um 116,4 Prozent, im Landkreis Regensburg um 89,2 Prozent.
Deutschlandweit betragen die Kosten für eine Immobilie im Schnitt 354.000 Euro. Das entspricht 7,4 Netto-Jahreshaushaltseinkommen. Für diesen Preis ist dabei eine durchschnittliche Wohnfläche von 132 Quadratmetern erhältlich. In Ostbayern muss in der Stadt Regensburg am meisten investiert werden. 14,2 Netto-Jahreshaushaltseinkommen müssen für die durchschnittliche Wohnfläche von 132 Quadratmetern investiert werden (Landkreis Regensburg: 7,5 Netto-Jahreshaushaltseinkommen). Im Umkehrschluss gilt: Für die durchschnittliche Investitionssumme von 354.000 Euro erhält man in der Stadt Regensburg 75 Quadratmeter Wohnfläche, im Landkreis Regensburg 113 Quadratmeter.
Zudem zeigt die Wohnstudie die Wanderungsbewegungen in Ostbayern: Die Stadt Regensburg verzeichnet den stärksten Zuzug unter den 18 – 30-Jährigen mit 49,9/1.000 Einwohner. In dieser Altersgruppe nimmt der Landkreis Regensburg um 13,2/1.000 Einwohner ab. Ein anderes Bild ergibt sich, wenn man die Gruppe der 30 – 50-Jährigen betrachtet: Hier hat die Stadt Regensburg das größte Minus in Ostbayern zu verzeichnen (23,5/1.000 Einwohner). Der Landkreis Regensburg gewinnt dagegen 10,8/1.000 Einwohner. Bei den Bautätigkeiten wiederum liegt die Stadt Regensburg erneut ganz vorne: 2019 wurden je 1.000 Bestandswohnungen 20,5 Baugenehmigungen erteilt. Auch der Landkreis Regensburg ist in der Region vorne dabei: hier wurden 2019 17,1 Baugenehmigungen je 1.000 Bestandswohnungen vergeben. In der Stadt (10,8) und im Landkreis Regensburg (12,5) wurden darüber hinaus im Jahr 2019 überdurchschnittlich viele Bauvorhaben fertiggestellt (Schnitt Ostbayern: 9,4/Bayern: 9,2).
Die Corona-Krise hat die Sicht auf die eigene Wohnsituation und die Präferenzen hierbei erheblich verändert. Ungeachtet der wirtschaftlichen Unsicherheiten ist dies bei 45 Prozent der Befragten der Fall, bei den Mietern sind dies sogar fast 60 Prozent. Immer mehr Mieter – beinahe jeder fünfte – haben infolgedessen noch während der Pandemie über einen Umzug nachgedacht, fast jeder zehnte hat sich sogar konkret nach einem neuen Zuhause umgeschaut. Bei den Eigentümern fand dies fast gar nicht statt, was für eine hohe Zufriedenheit spricht. Die häufigsten Gründe für die geänderten Vorstellungen sind der Wunsch nach mehr Platz (42 Prozent), einer schöneren Wohnumgebung (55 Prozent), einem (größeren) Garten oder Balkon oder schnellerem Internet (44 Prozent). Durch den Ausbau von mobilem Arbeiten bzw. Home-Office verliert die Wegstrecke zum Arbeitsplatz an Bedeutung. Die meisten Mieter mit Erwerbsplänen für Immobilieneigentum sind zwar nach wie vor nicht bereit, weiter als 30 km zum Arbeitsplatz zu pendeln (65 Prozent). Jeder vierte würde aber mehr als 30 km pendeln und jeder elfte sogar einen Arbeitsweg über 50 km in Kauf nehmen.
Trotz aller finanziellen Unsicherheiten, die mit der Corona-Krise für den einzelnen und gesamtwirtschaftlich entstanden sind, bleibt der Wunsch nach Wohneigentum groß. Jeder vierte Mieter bis 50 Jahre plant in den nächsten zwei bis drei Jahren oder zu einem späteren Zeitpunkt einen Immobilienkauf. Dieser Wunsch nach einem „Häuschen im Grünen“ zeigt sich auch in der Bereitschaft von 49 Prozent der Befragten, sich für den Erwerb stark oder sogar sehr stark einschränken zu wollen (2019: 40 Prozent). Offenbar nicht ohne Grund: Der Anteil der Befragten, die mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sind, ist unter Wohneigentümern mit 62 % mehr als dreimal so hoch wie unter Mietern und ist gegenüber 2019 nochmals gestiegen.
Der stetige Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren führt zu einem Vermögenszuwachs der Immobilieneigentümer und bei fortgesetzter Entwicklung zu einer hohen Attraktivität für Mieter, ihrerseits eine Immobilie zu erwerben. Insbesondere die auch weiterhin niedrigen Zinsen spielen potenziellen Käufern in die Karten: Im Vergleich zu 2008 liegt die Zinsersparnis bei einem Durchschnittsinvestment in Höhe von rund 350.000 Euro bei über 130.000 Euro. Gleichzeitig steigen aber die Kaufnebenkosten, weil diese sich relativ zu den Immobilienpreisen entwickeln, obwohl die damit einhergehenden Leistungen nicht komplexer werden: Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten liegen mittlerweile bei rund 44.000 Euro für eine durchschnittliche Immobilie, 2010 waren das nur gut 25.000 Euro. Das bedeutet einen Anstieg um 72 Prozent. Zudem steigen die Baukosten weiter aufgrund hoher Anforderungen an Sicherheit und anderer Aspekte wie beispielsweise die Energieeffizienz oder auch die aktuell teilweise durchschlagende Rohstoffknappheit.
Das Online-Tool zur Studie ist unter www.sparda-wohnen2021.de verfügbar. Hier können Sie detaillierte Informationen zu Ihrer gewünschten Region interaktiv abrufen und vergleichen. Selbstverständlich steht Ihnen die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2021“ dort auch zum Download bereit.
Die regionalen sowie deutschlandweiten Ergebnisse finden Sie unter https://www.sparda-ostbayern.de/aktuelles-sparda-wohnstudie/.
Sparda-Bank Ostbayern eG/JM